|
|
惠普选址
惠普选址(12)
--------------------------------------------------------------------------------
http://www.gscnet.com 赢家策略 2004年10月16日
栏目：实战－赢家策略 编辑：周应
选择具体的房地产可能只是配送中心选址的最后阶段，之前惠普的全球物流副总裁罗伯特•吉福德必须考虑一大堆问题，使这个中心的选址能适应惠普五大不同的供应链的需要
惠普选址
文/张弓
“惠普公司拥有全球第九大非军事供应链，我们运输从喷墨打印机的印盒到超级计算机的一切东西。”惠普全球物流副总裁罗伯特•吉福德说，“从物流的立足点上，我们公司在我们参与的每个市场中都占据支配地位，并且业务量相当大，比如在上海空运出港货物中，惠普就占了8%，这就使物流显得非常重要。”
要处理这个超过700亿美元的公司的供应链，一个终端的配送设施网络尤其重要，惠普的供应链要求能驱动不同地点、不同类型的分配中心。实际上，这些中心的选址都是经过周详研讨以后确定的，力图适应惠普的五大不同的供应链的需要。拥有合适的供应链设施网络能极大地增加惠普迅速适应市场变动的能力，这个网络和它高效率的操作，使这个高科技公司与众不同。“我们的物流费用同收支的百分比能使我们在竞争中取胜。”吉福德认为。
为配送中心选择适当的地点也是一门学问。“场所选择这个主题能立刻导致许多人产生这样的想象――被买方或者卖方委任的商业经纪人从一个地点到另一个地点的护航一样的运输。”Keogh咨询――一个位于克利夫兰的工程学和管理咨询企业的总裁弗兰克•内斯豪说，“实际上，选择具体房地产可能是地址选择过程的最后阶段。”正确的决定能产生可估算的积极结果，同时做一个错误的选择也可能会造成一个价值不菲的差错，能在公司的整个供应链中掀起波澜。
从客户开始
对于惠普，像其它优秀的实践公司一样，选址过程是从客户开始的。“我们在设计产品供应链方面的第一个标准就是顾客。”吉福德说，“我们必须知道我们的市场，让顾客对我们有正确的期望，而我们也想要达到和超过他们的期望。”在吉福德看来，在服务佳或是在沃尔玛购买商品的一个关键标准，就是确定产品确实已经以刚出厂的状态上架，这能为那家连锁超市提供销售上的竞争便利。但是，如果定购一台按要求配置好的台式计算机，并要求它在5天内交付，这两种不同大小的业务在供应链上就存在很大差别。
惠普打破了它的传统，将业务分为五个不同类型的供应链，每个都自己的属性。吉福德如此来解释这五种供应链：一，由总部装配好直接运输到客户手中的便携式产品，如笔记本电脑等；二，惠普进行低端接触，在客户国家做最终产品配置的个人台式机和桌面打印机等产品；三，全面的生产到订货，这种情况下供应地被安置在工厂，产品按照顾客定货生产，然后直接运输给顾客；四，附加值操作，处理企业服务器和存贮设备以便惠普安装软件，或为公司顾客配置高端机；五，支持惠普产品的服务领域供应链。
根据产品类型和顾客统计的要求，惠普决定在这五个供应链中哪个是最适合顾客和自己的。例如，在北美洲，企业服务器要经过惠普在休斯敦的设施；而一个顾客订购10台个人计算机则要经过惠普在印第安纳波利斯、奥马哈或安大略的配送基地。“我们需要基础设施随时可以用来支持我们的商务服务，”吉福德认为，“笔记本行业有更大的快递业务压力，因为它容易贬值。而对打印机业来说，费用对消费者极端重要，我们的供应链不仅要保证速度，也必须是可靠的和有效花费的运输。”
考虑到这些要求，“我们寻找新物流园区地点时就会考虑几个主要问题，”吉福德补充，“首先, 我们会问，商业的来源点在哪里？越来越多的回答是在中国、马来西亚、墨西哥或东欧。然后我们要问，在我们的供应链过程中什么是最佳的高效费用的商品运输方式？并且商品流向何处？我们是直接运输到顾客还是支持惠普制造点？”
吉福德继续说：“接下来，我们还得考虑在物流园区中，我们计划支持哪一部分顾客，中小企业、消费者还是国营企业？每个部分都要求我们不同对待。”中小企业也许要求产品尽快到达，另一方面，企业顾客可能想要所有商品都在特定的时间和日期中进行交付，“比如星期二下午3点。”吉福德说。
这些服务种类确定了惠普怎么在离顾客最近的地点设置配送中心。随着企业在他们业务范围中尽可能的越来越全球化，他们改变了构造设施网络的方式。
“90 年代，企业在地区范围内以及国内商业领域建立他们的供应链网络模式。”高纬物业（Cushman & Wakefield）－－一个全球性资产服务企业的全球供应链执行总裁罗伯特•海斯说，“但是今天，他们采取全球网络观点，他们想要合理简化他们的操作来减少费用，增加盈利，并且增加边际和股东价值。很多公司都在重新审视他们的供应链，根据生产量和产品来看他们的设施，确定他们的实际位置与他们的经营战略相适应。”
如今，供应链网络设计必须有极大的灵活性。“没人想投资，除非它能真正地适合网络战略，设计合理，顾客服务可以得到改善，并且成本能够降低。”高纬物业全球供应链方案高级经理帕梅拉•朱尔纳说。海斯说：“实际上，有时公司将支付更多租金而不是自己投资，就是为了在短时间内可以作出撤出资本的选择。过去经常是企业根据5到10年的经营计划做出网络决定，现在他们想要在36个月后就能调整他们的物流网络。”
选址的第一步
考虑到对灵活性的需求和短期设施的趋势，公司应该如何进行选址过程呢？第一步将是勘测当前形式和期望需求，来减少循环周期次数，改变供应来源或增加经营成本。
“进行全面的分布式的网络分析，来了解各种设施在总供应链中的角色，”克里斯扬•比约森说，他是Staubach Company――一个总部设在得克萨斯的资产战略和服务企业的物流实践小组的主任。“以一个代表性期间来分析整体供应链费用，确定未来的销售计划。市场趋向以及顾客和供应商的地点变动都将影响您的网络。”
创建一个5到7年的销售和配送计划，然后根据地点对比计划中每一个与卖主服务点、仓库或顾客需求相关的服务预测量，从配送中心发出和接收货物的运输费用是主要考虑的因素。“如果运输费用在总配送成本中占60%－70%，这包括到物流园区的入货和对顾客的出货，这并不罕见。”他说，“通常，你增加更多的设施，你的出货运输费用就更低。你的入站运输费用经常是增加的，但是，从货车量到零担数量的装载量减少，并且你的发货会更加频繁。”
存货资产持有成本根据配送中心的数量自然地增加。“如果各配送中心库存全部的产品系列，这复制了多个地点存货种类的总和，”比约森认为。存货资产持有成本和劳务成本构成第二大营业成本，经常是每年配送中心营业成本附加的18%到25%，与租金、公共事业、贬值和其它因素构成平衡。
比约森推荐使用计算机模型，最大化存货、运输和顾客服务。这样的模型可以分析货物在卖方所在地，其它的配送中心和终端客户的流动情况。
计算机模型的帮助
“计算机模型的工作将同时考量所有这些因素和计算成本费用，以及服务分流。”加利福尼亚地址管理服务公司副总裁詹姆斯•内斯豪说。“使用计算机模型的宗旨，是将所有物流成本减到最小，在满足顾客服务要求和设施能力的情况下满足顾客需求，”内查斯说，“通过经营变动需求水平，顾客服务要求及费用的假设分析方案，计算机模型能确定成本最低的实用网络来源或者卖方、仓库及货物方式。”
更具体地说，一个全面的计算机模型可以增加或删除顾客、产品和设施，为特别的顾客和商业部门通过产品指定顾客需求源，调整订货周期\运输时间目标，确定更好服务的成本，固定使用的设施数量，并且为仓库寻找最佳地点，修改费用、业务量及通过设施、产品或者设施和产品相组合的经营因素。
在开始网络塑造过程之前，“公司必须定义和弄清楚顾客服务期望，因为他们能影响你的决定。”内查斯说，“例如，如果每位用户需求是在1天之内进行服务，这个因素就会减少你的选择范围，要求你有更多离你的顾客较近的设施。随着我们探索其它可供选择的分布式网络，某项费用就会上升，而其他的下降。分析应该包括计算现存的与顾客服务相关的费用，降低到每纸箱或每个项目运输费，并且与其它选择进行比较。”
“最后的选择一般是在提供最低成本服务，和适合公司的服务譬如灵活性服务等目标之间。”内斯豪认为。在选址过程中，这个时候就是开掘关于被选定城市更多细节的时候了。研究和分析与劳动力有关的具体标准，配送高潮期和营业成本。“使用这些信息，”比约森认为，“你就能在报告中开发衡量的定量和定性分析、等级、数据分析。这一次探求的目标是列出一个包括2、3个城市的最后名单。”
“当你想缩小候选城市名单的时候，有几个主要因素需要考虑，”内斯豪说，“这些包括：劳动力质量和可获得性、劳资关系、人工成本、教育和训练资源，还有公共事业如电、气体、 水和污水、运输服务和设施、国家税收和地方税收，公共业务包括消防、警察、垃圾清除等。”
除上面这些，还要考虑电信设施和服务、健康和医疗服务设施、地方法律、建筑规定、经营规定以及其它生活质量分析，如公园、民事设施、休闲、居住条件、学校。国家和地方政府的鼓励政策也很重要，自由土地、减税、员工训练等也是必须考虑的因素。
选址的这个阶段是相当费时的，要求大量收集可信和可靠信息。许多拥有大型交通和城市信息的选址咨询公司可以提供帮助。这时, 也是时候进行你所选择的城市的参观来获得第一手经济标准的资料。从这些参观中，你的团队能开发和排列各个所选地点，着重于劳动力，房地产和税收结构刺激。“有一个好办法是采访地方配送经营商，来核实相关的聘用、人材流动率、薪金水平、奖励机制和其它一些比如允许的行驶时间等劳动力数据。”比约森建议。
定义所有潜在的房地产细节，了解各个城市的问题、弱点和强项，并且由当前工业房地产市场条件所能创造和期望变动的机会。比约森推荐在资产可获得性、成本和潜在的分配中心的可及性等方面使用一个房地产报表帮助你的团队评估各个城市。
一旦合格的城市名单缩小到最后名单，内斯豪劝告公司可以从提供最大的潜在利益开始交涉。在完成这个阶段之前，确定一个或多个位于城市或社区的具体地点非常重要，以便这些候选站点的独特要求可能在交涉过程期间被考虑。
这些地点中由城市提供的鼓励措施就变得非常重要。“如果一个地点提供减税，确定他们真正地意味着这件事。”内斯豪小心的警告。“例如，肯塔基州有给相等于雇员薪水5%的减税10年的一个项目，这听起来挺伟大，但问题是，多数公司没有能使用这种优惠的权利。因为它需要100 年才能把钱收回来。”
在你为在一个城市建立物流园区合同签字之前，必须要慎重地回顾一下这个交易。根据未来扩展能力、土壤情况、环境问题、便利设施、设置要求、分区制约等等，核实候选地点符合提出的物流园区的经营要求。
“对具体地点的研究是需要非常详尽的，”内斯豪强调，“在你结束了一个成交之后，你不想发现还有一个主要的环境问题，发现土壤无法支持你需要面积的大厦，或获悉有的地区在卡车行驶时间和通道方面的交通限制。最坏的事是在你买入出租地点之后你才发现，那不仅非常困窘，而且还能破坏你的事业。”
市场复苏
在选址过程中，有一个方面企业要特别的加以关注，因为这影响到以上所有选址的计划的实施，这就是工业房地产的市场状况。而人们最期望的市场活动是什么样的呢？过去的2年是在工业房地产市场上是极喧嚣的两年，租赁或者购买的统计结果反映出房地产市场由低谷中开始有了明显的反弹。在仓储和配送场所的活动表现出在外包和第三方物流方面复兴的征兆。
在2003 年第一季度期间，根据房地产服务企业高纬物业的计算，在美国市场上（由高纬物业所跟踪调查的32个主要的市场），有40.11亿平方英尺的仓储配送空间。这些仓储和配送中心中大约有4.49亿平方英尺是闲置的，整体估计的空房率为工业空间的9.9%(2002年第一季度为8.7%)。仓储和物流园区的平均租赁费率为每年5.38美元/平方英尺。
但是，2003年第一季度的建筑统计真实地反映出人们期望的市场活动。只有1510万平方英尺在去年的头90天里建筑完工，其中1370万平方英尺是仓储中心和物流园区，这比2002年同一季度下降了13.1%。在2003年中，全美工业房地产市场在供应统计上落到了整个房地产经济周期的最底端。到2003年年底，在年底之前, 对仓储和物流园区空间上的需求总共达到了2410万平方米，而据报告仍有59.8万平方英尺的不足。
在2003 年期间，在大约2.78亿平方英尺的工业空间里，2亿英尺已经作为仓储中心和物流园区租赁出去了。新建的5500万英尺已经完成了，39%是按物流园区建造的，61%作为一般房地产出售。仍有4810万平方英尺仍在建设中，这表明新的建筑比2002年的总和有15.1%也就是630万平方英尺的增长。
2003 年，为支持这一年制造业的订货率所进行的公司合并和消费品花费，刺激了对工业空间的需求，第三方物流和运输企业是工业使用租赁发展最迅速的部分，成为对建筑空间需求最基本的动力，尤其是在后半年。2003 年，在租赁活动中名列前茅的5个工业市场分别是：亚特兰大（2680万平方英尺）、芝加哥（2550万平方英尺）、加州安大略（2060万平方英尺）、达拉斯（1950万平方英尺）、菲尼斯（1750万平方英尺）。在2004 年工业房地产统计显示复苏的迹象，在销售和租赁方面，12个市场都有不同程度的增长，而其它的20个市场则显示出衰退。
虽然衰退也是事实，但是，物流园区和仓储中心的租赁活动还是逐渐从4260万平方英尺增加到5480万平方英尺。复苏最明显的标志就是完工的建筑和正在修建的管道，现在有5400万平方英尺仍在施工中，相对于1年前的3680万平方英尺有了较大的增长。
工业房地产活动继续在2004年第一季度期间继续保持增长，总市场库存现在是74.4亿平方英尺，而物流园区和仓储中心就占了42.3亿平方英尺。
在市场上工业空间的总闲置额是7.16亿平方英尺，其中4.33亿是仓库和物流中心。估计闲置率下降到9.6%。但是, 仓库和物流空间平均3倍的净租赁费率，减少到5.11美元/每平方英尺，或者是2003年同期的5%。
本文译自《进界物流》2004年5月刊
感觉最后一段和前面和几部分及文章主题联系很模糊，得跟张弓再沟通一下，看看文章是否翻译完全。 |
|
楼主: log96
IP卡
狗仔卡
发表于 2004-11-2 13:00
显身卡
楼主
